Belastingheffing bij verhuur pand

1 oktober 2018

Hoe zit het met de belastingheffing over de huuropbrengst wanneer iemand een pandje koopt, opknapt en verhuurt?

Of en zo ja op welke wijze belastingheffing over de huuropbrengsten en de verkoopwinst speelt, is afhankelijk van de aard van de werkzaamheden die de eigenaar met betrekking tot het pand verricht. Criterium hierbij is of de verrichte werkzaamheden al dan niet uitgaan boven wat gebruikelijk is bij normaal, actief vermogensbeheer.

Meer dan normaal, actief vermogensbeheer

Gaan de werkzaamheden uit boven wat gebruikelijk is bij normaal, actief vermogensbeheer, dan zijn de opbrengsten belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW). Volgens artikel 3.91, lid 1, onderdeel c Wet IB 2001 is er sprake van meer dan normaal, actief vermogensbeheer in geval van:

  • het uitponden van onroerende zaken,
  • het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of
  • het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere
  • vormen van kennis.

Normaal, actief vermogensbeheer

Gaan de werkzaamheden niet uit boven wat gebruikelijk is bij normaal, actief vermogensbeheer, dan is er sprake van een belegging in box 3. In principe vormt verhuur of verkoop van een pand, niet zijnde de eigen woning, een beleggingsactiviteit. De waarde van het pand maakt dan deel uit van de grondslag van box 3. De huuropbrengsten of de verkoopwinst zijn niet in box 1 belast.

Belang voor de praktijk

De Hoge Raad heeft in het arrest van 9 oktober 2009, ECLI:NL:PHR:2009:BI0481 aangegeven dat er in ieder geval sprake is van belastbare arbeidsinkomsten als de exploitatie van onroerende zaken gepaard gaat met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van - redelijkerwijs te verwachten - voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan.

Eveneens is er sprake van belastbare arbeidsinkomsten indien bijzondere kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige voordeel heeft kunnen behalen. De feitelijke omstandigheden zijn bepalend.

In een recente uitspraak slaagt de inspecteur er niet in om overtuigend bewijs aan te leveren en oordeelt Rechtbank Gelderland dat een belastingplichtige geen belasting in box 1 verschuldigd is over de opbrengsten van de door hem gekochte panden. Wat speelt er?

Een loodgieter koopt in privé enkele panden. De panden worden gesplitst, verbouwd tot appartementen en vervolgens verkocht en verhuurd. De inspecteur belast de opbrengsten als ROW. De man is het hier niet mee eens en legt de zaak voor aan de rechter. De rechter constateert dat de inspecteur uitgaat van veronderstellingen, meningen en vermoedens zonder nadere onderbouwing. Zo is niet gebleken dat de inspecteur heeft onderzocht of de man specifieke kennis had van projectontwikkeling. Bij gebrek aan overtuigend bewijs dat de activiteiten van de man meer omvatten dan normaal actief vermogensbeheer, luidt het oordeel dat er geen sprake is van ROW maar van een beleggingsactiviteit.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden